1.  KOLIKA JE AGENCIJSKA PROVIZIJA I KO JE PLAĆA?

Novi  Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti  nije  regulisao visinu posredničke – agencijske provizije jer se smatra da je provizija za usluge posredovanja tržišna kategorija i utvrdjuje se u skladu sa tržišnim uslovima, odnosno dogovorom nalogodavca i posrednika koji je sastavni deo Ugovora o posredovanju koji je po navedenom Zakonu obavezan i to u pismenoj formi.  U praksi ima različitih slučajeva ali već dugi niz godina usluge agencijskog posredovanja iznose 3%  od dogovorene kupoprodajne cene  –  u dinarskoj protivvrednosti, za sve iznose preko 25.000€, dok je za sve iznose ispod 25.000€ posrednicka provizija fiksna i iznosi od 750€ do 1000€  –  takodje u dinarskoj protivvrednosti. Plaća je nalogodavac koji u zavisnosti od posla posredovanja može biti prodavac, kupac, zakupodavac ili zakupac. Provizija se plaća u trenutku kaparisanja odnosno potpisivanja Predugovora ili Ugovora ukoliko mu ne prethodi Predugovor.

U praksi se događa da agencije naplaćuju proviziju i od prodavca i od kupca po 2% ili ukupno 4%.

2.  KOLIKI JE POREZ NA PRENOS APSOLUTNIH PRAVA /POREZ NA PROMET/ I KO GA PLAĆA?

Porez na promet (porez na prenos apsolutnih prava) iznosi  2,5% od procenjene vrednosti  nekretnine  od  strane  nadležne  Republicke  Uprave  Javnih  prihoda  – poreskog  odeljenja  Opštine  gde  se  nalazi  nekretnina.  Zakonska  obaveza placanja  ovog  poreza  pada  na  teret  Prodavca,  ali  je  višegodišnja  uobicajena praksa da isti plaća Kupac u ime Prodavca, kako bi Kupac imao apsolutnu zaštitu da će porez biti placen.  Ranije je plaćanje ovog poreza bio uslov za podnošenje zahteva za prenos prava svojine u katastru nepokretnosti ali sada to više nije uslov za upis prava u katastru nepokretnosti.

3.  DA LI SE KUPOVINOM NEKRETNINE ZA ŽIVOT OSLOBAÐAM PLACANJA POREZA  NA PROMET?

Ne!  To  pravilo  je  važilo  pre  mnogo  godina.  Danas  svaka  kupoprodaja  nepokretnosti  podleže plaćanju Poreza na prenos apsolutnih prava u zakonskom roku. Izuzimaju se samo slučajevi regulisani zakonom kod nasledjivanja i nekim drugim slučajevima prenosa prava svojine.

4.  KOLIKI JE ZAKONSKI ROK ZA PRIJAVU PLAĆANJA POREZA NA PROMET I KNJIŽENJE NOVOG VLASNIKA?

Izmenama propisa koje su stupile na snagu 01.07.2018 godine prijavu poreza na prenos apsolutnih prava i prijavu poreza na imovinu podnosi Javni beležnik – notar koji je izvršio overu – solemnizaciju ugovora o prodaji. Ovim su kupac i prodavac oslobodjeni obaveze podnošenja navedenih prijava. Ovim izmenama Javni beležnici su u obavezi i da predaju zahtev za knjiženje promene nosioca prava /sa prodavca na kupca/u nadležnoj Službi katastra nepokretnosti.

5.  KAKO DA PRODAM I KUPIM STAN U ISTOM TRENUTKU?

Apsolutno najcešce pitanje upuceno posrednicima!

Kako su kod nas u većini slucajeva vezane trgovine  –  tj. da bi  neko kupio drugu nepokretnost  mora  prvo  da  proda  onu  u  kojoj  živi;  sigurnost,  zaštita  i sinhronizacija celog posla su ključni.

-Prvi  korak  je  prodaja  nekretnine,  koja  zapocinje  potpisivanjem  Predugovora  i prijemom  kapare  (obično  u  iznosu  od  10%).  U  Predugovoru  koji  pruža pravnu zaštitu obema stranama u kupoprodajnom procesu definiše se i datum  –  rok  za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok u Zakonu nije definisan vec ga Ugovorne strane saglasno dogovaraju  (najcešce  30-60  dana  od  dana  potpisivanja  Predugovora).  U Predugovoru  vezano  za  datum  stoji  formulacija  –  najkasnije  do,  te  ukoliko  se stvore uslovi da isplata bude ranije ne postoji nikakva prepreka.

-Drugi  korak  predstavlja  slatku  muku  –  odabir  nove  nekretnine.  Sa  jasno definisanim parametrima i realnim zahtevima, uz naravno iskusnog licenciranog agenta, ovaj korak  ne  bi  trebalo  da  predstavlja  problem,  posebno  imajuci  u  vidu  broj nepokretnosti koji se nudi na prodaju. Sa jasno odabranom lokacijom, poznatim zahtevima  za  sprat  i  grejanje  kao  i  stepenom  sredjenosti  buduce  nekretnine agent  ili  menadžer  «PROSTOR»  nekretnina  će  Vam  u  kratkom  roku  pokazati veliki  broj  kvalitetnih  nekretnina  kako  iz  sopstvene  ponude  tako  i  iz  ponude kolega  iz  ostalih  agencija . Odredjenim  brojem  kvalitetnih  gledanja  vec  posle desetak  dana  trebalo bi  da  je  svaki  bivši  Prodavac   vec  odabrao  buduci  stan  i kao  Kupac  potpisao  Predugovor  za  kupovinu  sa  istim  datumom  isplate  i primopredaje koji se pojavljuje na Predugovoru o prodaji.

Zbog  specificnosti  posla  savetujemo  Vam  da  ceo  posao  kupoprodaje  poverite jednoj  agenciji  koja  bi  preuzela  odgovornost  uskladivanja  rokova,  isplate kupoprodajne cene i ulaska u posed i niza drugih pratecih radnji koje su vezane za jednu kupoprodaju.

6.  KAKO DA PRODAM STAN/KUCU/LOKAL/PLAC?

Lako, na pravom ste mestu!  Popunite osnovne podatke o Vašoj nepokretnosti i pošaljite nam ih na mejl adresu KONTAKT ili kliknite na dugme DODAJ OGLAS i prateći uputstva popunite zahtevana polja ili pozovite našu agenciju telefonom. U  veoma  kratkom  roku  kontaktiraće  Vas  naš  iskusni  agent,  zakazati  Vam sastanak, doći do Vas i zajedno sa Vama realno proceniti i trenutno pozicionirati Vašu  nepokretnost  na  tržištu.  Agent  ce  izvršiti  kontrolu  Vaše  dokumentacije,  i ukazati  na  eventualne  nepotpunosti  i  kako  ih  otkloniti.  Dogovorićete  se  oko uslova prodaje, oglašavanja i pokazivanja potencijalnim kupcima. I na kraju zaključićete Ugovor o posredovanju u pismenoj formi.

Prodaja može da pocne!

7.  KAKO DA KUPIM STAN/KUCU/LOKAL/PLAC?

Pošaljite na mejl KONTAKT Vaš zahtev za kupovinu  ili jednostavno kliknite na dugme TRAŽIMO ZA VAS ili nas pozovite telefonom.  U  najkraćem  roku  pozvaće  Vas  naši  agenti  i  menadžeri prodaje zaduženi za nepokretnosti koje ste izabrali ili tražite i dogovoriti se sa Vama detalje.

8.  DA LI STRANI DRŽAVLJANI MOGU DA KUPE NEPOKRETNOST U Srbiji?

Strani državljani mogu da kupe nepokretnost u Srbiji po principu reciprociteta njihove zemlje sa Srbijom. U vezi sa ovim pravnim pitanjem, u slucaju da ne postoji reciprocitet, mora se tražiti saglasnost  odnosno mišljenje Ministarstva pravde. Proces dobijanja saglasnosti traje oko 30 dana. Reciprocitet postoji skoro sa svim zemljama evropske zajednice, Amerikom, Kanadom, Australijom, Kinom, Rusijom, i još 30-tak zemalja. Detaljnije pogledajte OVDE.

9.  PRENOS PRAVA KORIŠCENJA TELEFONA, STRUJE I INFOSTANA

1)   PRENOS PRAVA KORIŠCENJA PTT PRIKLJUCKA

PTT prikljucak se prenosi sa Kupca na Prodavca po overi Ugovora o prodaji nepokretnosti, zajedničkim i istovremenim odlaskom Kupca i Prodavca u korisnički servis Telekoma, gde Kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika telefonskog prikljucka, a Prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na novu adresu. Neophodno je poneti fotokopiju Ugovora o prodaji  nepokretnosti i fotokopije ličnih karata.

2)   PRENOS PRAVA KORIŠCANJA EDB BROJILA

Prenos prava korišcšenja EDB brojila vrši Kupac, odlaskom u nadležnu službi preduzeća   Elektrodistribucije  sa  fotokopijom  Ugovora  o  prodaji  nepokretnosti i zadnjom uplatnicom o plaćenoj elektricnoj energiji.

3)   PRENOS INFOSTANA

Prenos  infostana,  odnosno,  komunalija  vrši  Kupac  odlaskom  u  nadležnu filijalu  Infostana  opštine  na  cijoj  teritoriji  se  nepokretnost  nalazi,  sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

10. GDE SE OVERAVA KUPOPRODAJNI UGOVOR?

Overa kupoprodajnog Ugovora može se izvršiti na dva nacina:

1)   Odlaskom Kupca i Prodavca sa Agencijom i advokatom kod nadležnog Javnog beležnika ili u mesno nadležni sud /na teritoriji gde ne postoji Javni beležnik.

2)   Agencija «PROSTOR» pruža mogucnost da Javni beležnik ili sudija dodje u prostorije naše Agencije ili direktno kod nepokretnog prodavca ili kupca i izvrši overu kupoprodajnog Ugovora na licu mesta sa istom pravovaljanošcu, što podrazumeva sem plaćanja osnovne  takse i plaćanje takse izlaska na teren.

11. RAZLIKA IZMEÐU UKNJIŽENIH I NEUKNJIŽENIH NEPOKRETNOSTI

Neuknjiženi stanovi, odnosno nekretnine ne mogu biti predmet zakonitog prometa.

12. KAKO SE VRŠI ISPLATA KUPOPRODAJNE CENE?

Isplata kupoprodajne cene vrši se transferom novca sa računa Kupca na račun Prodavca u banci, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Ovaj Zakon propisuje da se sve isplate, bilo da su u dinarskom ili deviznom iznosua koje prelaze iznos od 10.000,00 evra, moraju vršiti preko banke.Odabir banke je stvar dogovora izmedu Prodavca i Kupca. Prodavci nemaju razloga za bilo kakav strah, jer novac mogu podići momentalno, banka vrši proveru ispravnosti novca i daje garanciju za njegovu ispravnost.Ceo proces transfera sa otvaranjem deviznih raucna traje oko 30 minuta. Troškove transfera plaća Kupac, i oni variraju od banke do banke, a iznose od 0,01% do 0,05% od vrednosti Kupoprodajnog ugovora, a u nekim bankama pod odredjenim uslovima se ne naplaćuju ovi troškovi.

13.  KAKO DA UKNJIŽIM NEPOKRETNOST?

Da bi se odredjena nepokretnost uknjižila, potrebno je da budu ispunjeni odredjeni preduslovi. Prvo je potrebno da sam objekat gde se nalazi nepokretnost bude snimljen i ucrtan, kao i da za isti postoji pravosnažna gradevinska i upotrebna dozvola na ime investitora koji je sagradio predmetni objekat i od tog trenutka overen originalni primerak Kupoprodajnog  ugovora, kojim će trenutni vlasnik dokazivati svoje vlasništvo. To znaci da ukoliko ne postoji znanje o tome da li je nepokretnost koja je predmet Kupoprodajnog ugovora uknjižena ili nije, prvi korak je provera u katastru nepokretnosti.

Ukoliko nije nepokretnost uknjižena, pitanje je zašto? Ukoliko nije uknjižen citav objekat, npr.zgrada, potrebno je prvo uknjižiti isti, što bi trebalo da bude obaveza investitora, odnosno, onog ko je davao stanove u otkup.Prosto je nemoguće očekivati da vlasnik nepokretnosti ima dokumentaciju koja prethodi otkupu, pogotovo ako govorimo o zgradama starim 30,40,50 godina, a koje još uvek zbog neažurnosti odredjenih opština, odnosno, preduzeća investitora,imaoca prava raspolaganja i korišcenja, nisu uknjižene.Svakako je za uknjiženje, a ukoliko su za to ispunjeni uslovi, neophodno podneti zahtev sa svim traženim prilozima i dokazom o placenoj taksi za uknjiženje.

14. KAPITALNA DOBIT

Kapitalna dobit je razlika izmedu kupljene i prodate vrednosti nepokretnosti, i ona po Zakonu iznosi 15%. Obveznici kapitalne dobiti su lica koja su nepokretnost stekla posle 24.01.1994.godine. Dakle, svi koji su nepokretnost stekli po bilo kom  osnovu pre navedenog datuma, nisu obveznici kapitalne dobiti. Kapitalne dobiti su oslobodjeni lica koja su nepokretnost stekli ostavinom, znaci, naslednici. Oslobadjanje od kapitalne dobiti se vrši kupovinom druge nepokretnosti  i to u roku od 1 godine.

15. ŠTA JE POTREBNO OD DOKUMENTACIJE ZA PRODAJU NEPOKRETNOSTI?

Da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje nepokretnosti, mora se legitimisati kao Prodavac. Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno valjane dokumentacije, koja mora biti u originalima, overena od strane nadležnog suda ili Javnog beležnika. Potrebno je imati novi izvod iz zemljišnih knjiga-vlasnicki list, odnosno, izvod iz lista nepokretnosti. Ukoliko nepokretnost nije uknižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, pocevši od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno. Znači, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas. Svu navedenu dokumentaciju predajete u Službu katastra nepokretnosi i tek nakon pravosnažnosti Rešenja katastra možete preuzeti novi Izvod iz lista nepokretnosti koji Vam obezbeđuje pravo na prodaju nepokretnosti.

Pod određenim uslovima prodaje stanova u izgradnji i obezbeđenja sve potrebne, ne male, dokumentacije moguće je prometovanje i overa – solemnizacija takvih ugovora kod Javnog beležnika. Za detalje nas možete kontaktirati.

16. OBAVEZE PRODAVCA

Od momenta zakljucenja Predugovora, Prodavac je u obavezi da primi celokupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima dogovorenim sa Kupcem. Do momenta zakljucenja i overe glavnog Kupoprodajnog ugovora, Prodavac je u obavezi da izmiri sve svoje obaveze nastale po osnovu PTT usluga, EDB-a, Infostana, poreza na imovinu. Na dan zakljucenja Kupoprodajnog ugovora, Prodavac je u obavezi da dostavi Potvrdu Infostana zakljucno sa prethodnim mesecom, Uverenje Lokalne poreske administracije nadležne opštine da je izmirio sve obaveze po osnovu poreza na imovinu, poslednji racun za struju, poslednji racun za telefon. Prodavac je takodje u obavezi da u momentu zakljucenja Kupoprodajnog ugovora preda Kupcu ključeve predmetne nekretnine ispražnjene od lica i stvari, sa standardnom opremom.Obaveza Prodavca je takode da dostavi izvod iz maticne knjige rodjenih kao i sudski overene izjave bracnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, u zavisnosti od konkretnog slucaja, kao i da izvrši dopunu dokumentacije kojom dokazuje svoje vlasništvo, ukoliko je to neophodno.

17. OBAVEZE KUPCA

Obaveza Kupca je da isplati celikupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima dogovorenim sa Prodavcem. Uobicajeno je da prilikom zakljucenja Predugovora, Kupac isplati 10%dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare, a ostatak u dogovorenom roku, transferom sa računa Kupca na račun Prodavca, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Kupac je u obavezi da plati i takse za overu Predugovora, Ugovora, odnosno, Aneksa, transfer u ovlašcenoj banci, porez na prenos apsolutnih prava kao i takse za prenos pretplatnih prava( PTT, EDB,…), kao i taksu za uknjižbu nepokretnostina svoje ime, ukoliko su za to ispunjeni uslovi.

18. PRIMOPREDAJA NEPOKRETNOSTI

Primopredaja nepokretnosti, odnosno, ulazak u posed je proces koji prolazi kroz nekoliko faza:

1) odlazak pre potpisivanja i overe Kupoprodajnog ugovora u nepokretnost, gde se vrši uvidaj da li je nepokretnost ispražnjena od lica i stvari;

2)   odlazak kod nadležnog Javnog beležnika i overa Kupoprodajnog ugovora;

3)   isplata kupoprodajne cene u banci;

4)   dolazak u kupljenu nepokretnost  i zvanična primopredaja ključeva.

Naša  agencija  predlaže svim svojim Kupcima da zbog licne zaštite obavezno promene unutrašnje brave. Srecno!