1. KOLIKA JE AGENCIJSKA PROVIZIJA I KO JE PLAĆA?
Novi Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti nije regulisao visinu posredničke – agencijske provizije jer se smatra da je provizija za usluge posredovanja tržišna kategorija i utvrdjuje se u skladu sa tržišnim uslovima, odnosno dogovorom nalogodavca i posrednika koji je sastavni deo Ugovora o posredovanju koji je po navedenom Zakonu obavezan i to u pismenoj formi. U praksi ima različitih slučajeva ali već dugi niz godina usluge agencijskog posredovanja iznose 3% od dogovorene kupoprodajne cene – u dinarskoj protivvrednosti, za sve iznose preko 25.000€, dok je za sve iznose ispod 25.000€ posrednicka provizija fiksna i iznosi od 750€ do 1000€ – takodje u dinarskoj protivvrednosti. Plaća je nalogodavac koji u zavisnosti od posla posredovanja može biti prodavac, kupac, zakupodavac ili zakupac. Provizija se plaća u trenutku kaparisanja odnosno potpisivanja Predugovora ili Ugovora ukoliko mu ne prethodi Predugovor.
U praksi se događa da agencije naplaćuju proviziju i od prodavca i od kupca po 2% ili ukupno 4%.
2. KOLIKI JE POREZ NA PRENOS APSOLUTNIH PRAVA /POREZ NA PROMET/ I KO GA PLAĆA?
Porez na promet (porez na prenos apsolutnih prava) iznosi 2,5% od procenjene vrednosti nekretnine od strane nadležne Republicke Uprave Javnih prihoda – poreskog odeljenja Opštine gde se nalazi nekretnina. Zakonska obaveza placanja ovog poreza pada na teret Prodavca, ali je višegodišnja uobicajena praksa da isti plaća Kupac u ime Prodavca, kako bi Kupac imao apsolutnu zaštitu da će porez biti placen. Ranije je plaćanje ovog poreza bio uslov za podnošenje zahteva za prenos prava svojine u katastru nepokretnosti ali sada to više nije uslov za upis prava u katastru nepokretnosti.
3. DA LI SE KUPOVINOM NEKRETNINE ZA ŽIVOT OSLOBAÐAM PLACANJA POREZA NA PROMET?
Ne! To pravilo je važilo pre mnogo godina. Danas svaka kupoprodaja nepokretnosti podleže plaćanju Poreza na prenos apsolutnih prava u zakonskom roku. Izuzimaju se samo slučajevi regulisani zakonom kod nasledjivanja i nekim drugim slučajevima prenosa prava svojine.
4. KOLIKI JE ZAKONSKI ROK ZA PRIJAVU PLAĆANJA POREZA NA PROMET I KNJIŽENJE NOVOG VLASNIKA?
Izmenama propisa koje su stupile na snagu 01.07.2018 godine prijavu poreza na prenos apsolutnih prava i prijavu poreza na imovinu podnosi Javni beležnik – notar koji je izvršio overu – solemnizaciju ugovora o prodaji. Ovim su kupac i prodavac oslobodjeni obaveze podnošenja navedenih prijava. Ovim izmenama Javni beležnici su u obavezi i da predaju zahtev za knjiženje promene nosioca prava /sa prodavca na kupca/u nadležnoj Službi katastra nepokretnosti.
5. KAKO DA PRODAM I KUPIM STAN U ISTOM TRENUTKU?
Apsolutno najcešce pitanje upuceno posrednicima!
Kako su kod nas u većini slucajeva vezane trgovine – tj. da bi neko kupio drugu nepokretnost mora prvo da proda onu u kojoj živi; sigurnost, zaštita i sinhronizacija celog posla su ključni.
-Prvi korak je prodaja nekretnine, koja zapocinje potpisivanjem Predugovora i prijemom kapare (obično u iznosu od 10%). U Predugovoru koji pruža pravnu zaštitu obema stranama u kupoprodajnom procesu definiše se i datum – rok za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok u Zakonu nije definisan vec ga Ugovorne strane saglasno dogovaraju (najcešce 30-60 dana od dana potpisivanja Predugovora). U Predugovoru vezano za datum stoji formulacija – najkasnije do, te ukoliko se stvore uslovi da isplata bude ranije ne postoji nikakva prepreka.
-Drugi korak predstavlja slatku muku – odabir nove nekretnine. Sa jasno definisanim parametrima i realnim zahtevima, uz naravno iskusnog licenciranog agenta, ovaj korak ne bi trebalo da predstavlja problem, posebno imajuci u vidu broj nepokretnosti koji se nudi na prodaju. Sa jasno odabranom lokacijom, poznatim zahtevima za sprat i grejanje kao i stepenom sredjenosti buduce nekretnine agent ili menadžer «PROSTOR» nekretnina će Vam u kratkom roku pokazati veliki broj kvalitetnih nekretnina kako iz sopstvene ponude tako i iz ponude kolega iz ostalih agencija . Odredjenim brojem kvalitetnih gledanja vec posle desetak dana trebalo bi da je svaki bivši Prodavac vec odabrao buduci stan i kao Kupac potpisao Predugovor za kupovinu sa istim datumom isplate i primopredaje koji se pojavljuje na Predugovoru o prodaji.
Zbog specificnosti posla savetujemo Vam da ceo posao kupoprodaje poverite jednoj agenciji koja bi preuzela odgovornost uskladivanja rokova, isplate kupoprodajne cene i ulaska u posed i niza drugih pratecih radnji koje su vezane za jednu kupoprodaju.
6. KAKO DA PRODAM STAN/KUCU/LOKAL/PLAC?
Lako, na pravom ste mestu! Popunite osnovne podatke o Vašoj nepokretnosti i pošaljite nam ih na mejl adresu KONTAKT ili kliknite na dugme ZAHTEV ZA POSREDOVANJE i prateći uputstva popunite zahtevana polja ili pozovite našu agenciju telefonom. U veoma kratkom roku kontaktiraće Vas naš iskusni agent, zakazati Vam sastanak, doći do Vas i zajedno sa Vama realno proceniti i trenutno pozicionirati Vašu nepokretnost na tržištu. Agent ce izvršiti kontrolu Vaše dokumentacije, i ukazati na eventualne nepotpunosti i kako ih otkloniti. Dogovorićete se oko uslova prodaje, oglašavanja i pokazivanja potencijalnim kupcima. I na kraju zaključićete Ugovor o posredovanju u pismenoj formi.
Ukoliko želite sami da prodajete, kupite, iznajmite ili razmenite nekretninu kod nas možete postaviti i neograničen broj besplatnih oglasa. Za besplatan oglas bez posrednika kliknite OVDE.
Prodaja može da pocne!
7. KAKO DA KUPIM STAN/KUCU/LOKAL/PLAC?
Pošaljite na mejl KONTAKT Vaš zahtev za kupovinu ili jednostavno kliknite na dugme TRAŽIMO ZA VAS ili nas pozovite telefonom. U najkraćem roku pozvaće Vas naši agenti i menadžeri prodaje zaduženi za nepokretnosti koje ste izabrali ili tražite i dogovoriti se sa Vama detalje.
8. DA LI STRANI DRŽAVLJANI MOGU DA KUPE NEPOKRETNOST U Srbiji?
Strani državljani mogu da kupe nepokretnost u Srbiji po principu reciprociteta njihove zemlje sa Srbijom. U vezi sa ovim pravnim pitanjem, u slucaju da ne postoji reciprocitet, mora se tražiti saglasnost odnosno mišljenje Ministarstva pravde. Proces dobijanja saglasnosti traje oko 30 dana. Reciprocitet postoji skoro sa svim zemljama evropske zajednice, Amerikom, Kanadom, Australijom, Kinom, Rusijom, i još 30-tak zemalja. Detaljnije pogledajte OVDE.
9. PRENOS PRAVA KORIŠCENJA TELEFONA, STRUJE I INFOSTANA
1) PRENOS PRAVA KORIŠCENJA PTT PRIKLJUCKA
PTT prikljucak se prenosi sa Kupca na Prodavca po overi Ugovora o prodaji nepokretnosti, zajedničkim i istovremenim odlaskom Kupca i Prodavca u korisnički servis Telekoma, gde Kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika telefonskog prikljucka, a Prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na novu adresu. Neophodno je poneti fotokopiju Ugovora o prodaji nepokretnosti i fotokopije ličnih karata.
2) PRENOS PRAVA KORIŠCANJA EDB BROJILA
Prenos prava korišcšenja EDB brojila vrši Kupac, odlaskom u nadležnu službi preduzeća Elektrodistribucije sa fotokopijom Ugovora o prodaji nepokretnosti i zadnjom uplatnicom o plaćenoj elektricnoj energiji.
3) PRENOS INFOSTANA
Prenos infostana, odnosno, komunalija vrši Kupac odlaskom u nadležnu filijalu Infostana opštine na cijoj teritoriji se nepokretnost nalazi, sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.
10. GDE SE OVERAVA KUPOPRODAJNI UGOVOR?
Overa kupoprodajnog Ugovora može se izvršiti na dva nacina:
1) Odlaskom Kupca i Prodavca sa Agencijom i advokatom kod nadležnog Javnog beležnika ili u mesno nadležni sud /na teritoriji gde ne postoji Javni beležnik.
2) Agencija «PROSTOR» pruža mogucnost da Javni beležnik ili sudija dodje u prostorije naše Agencije ili direktno kod nepokretnog prodavca ili kupca i izvrši overu kupoprodajnog Ugovora na licu mesta sa istom pravovaljanošcu, što podrazumeva sem plaćanja osnovne takse i plaćanje takse izlaska na teren.
11. RAZLIKA IZMEÐU UKNJIŽENIH I NEUKNJIŽENIH NEPOKRETNOSTI
Neuknjiženi stanovi, odnosno nekretnine ne mogu biti predmet zakonitog prometa.
12. KAKO SE VRŠI ISPLATA KUPOPRODAJNE CENE?
Isplata kupoprodajne cene vrši se transferom novca sa računa Kupca na račun Prodavca u banci, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Ovaj Zakon propisuje da se sve isplate, bilo da su u dinarskom ili deviznom iznosua koje prelaze iznos od 10.000,00 evra, moraju vršiti preko banke.Odabir banke je stvar dogovora izmedu Prodavca i Kupca. Prodavci nemaju razloga za bilo kakav strah, jer novac mogu podići momentalno, banka vrši proveru ispravnosti novca i daje garanciju za njegovu ispravnost.Ceo proces transfera sa otvaranjem deviznih raucna traje oko 30 minuta. Troškove transfera plaća Kupac, i oni variraju od banke do banke, a iznose od 0,01% do 0,05% od vrednosti Kupoprodajnog ugovora, a u nekim bankama pod odredjenim uslovima se ne naplaćuju ovi troškovi.
13. KAKO DA UKNJIŽIM NEPOKRETNOST?
Da bi se odredjena nepokretnost uknjižila, potrebno je da budu ispunjeni odredjeni preduslovi. Prvo je potrebno da sam objekat gde se nalazi nepokretnost bude snimljen i ucrtan, kao i da za isti postoji pravosnažna gradevinska i upotrebna dozvola na ime investitora koji je sagradio predmetni objekat i od tog trenutka overen originalni primerak Kupoprodajnog ugovora, kojim će trenutni vlasnik dokazivati svoje vlasništvo. To znaci da ukoliko ne postoji znanje o tome da li je nepokretnost koja je predmet Kupoprodajnog ugovora uknjižena ili nije, prvi korak je provera u katastru nepokretnosti.
Ukoliko nije nepokretnost uknjižena, pitanje je zašto? Ukoliko nije uknjižen citav objekat, npr.zgrada, potrebno je prvo uknjižiti isti, što bi trebalo da bude obaveza investitora, odnosno, onog ko je davao stanove u otkup.Prosto je nemoguće očekivati da vlasnik nepokretnosti ima dokumentaciju koja prethodi otkupu, pogotovo ako govorimo o zgradama starim 30,40,50 godina, a koje još uvek zbog neažurnosti odredjenih opština, odnosno, preduzeća investitora,imaoca prava raspolaganja i korišcenja, nisu uknjižene.Svakako je za uknjiženje, a ukoliko su za to ispunjeni uslovi, neophodno podneti zahtev sa svim traženim prilozima i dokazom o placenoj taksi za uknjiženje.
14. KAPITALNA DOBIT
Kapitalna dobit je razlika izmedu kupljene i prodate vrednosti nepokretnosti, i ona po Zakonu iznosi 15%. Obveznici kapitalne dobiti su lica koja su nepokretnost stekla posle 24.01.1994.godine. Dakle, svi koji su nepokretnost stekli po bilo kom osnovu pre navedenog datuma, nisu obveznici kapitalne dobiti. Kapitalne dobiti su oslobodjeni lica koja su nepokretnost stekli ostavinom, znaci, naslednici. Oslobadjanje od kapitalne dobiti se vrši kupovinom druge nepokretnosti i to u roku od 1 godine.
15. ŠTA JE POTREBNO OD DOKUMENTACIJE ZA PRODAJU NEPOKRETNOSTI?
Da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje nepokretnosti, mora se legitimisati kao Prodavac. Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno valjane dokumentacije, koja mora biti u originalima, overena od strane nadležnog suda ili Javnog beležnika. Potrebno je imati novi izvod iz zemljišnih knjiga-vlasnicki list, odnosno, izvod iz lista nepokretnosti. Ukoliko nepokretnost nije uknižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, pocevši od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno. Znači, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas. Svu navedenu dokumentaciju predajete u Službu katastra nepokretnosi i tek nakon pravosnažnosti Rešenja katastra možete preuzeti novi Izvod iz lista nepokretnosti koji Vam obezbeđuje pravo na prodaju nepokretnosti.
Pod određenim uslovima prodaje stanova u izgradnji i obezbeđenja sve potrebne, ne male, dokumentacije moguće je prometovanje i overa – solemnizacija takvih ugovora kod Javnog beležnika. Za detalje nas možete kontaktirati.
16. OBAVEZE PRODAVCA
Od momenta zakljucenja Predugovora, Prodavac je u obavezi da primi celokupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima dogovorenim sa Kupcem. Do momenta zakljucenja i overe glavnog Kupoprodajnog ugovora, Prodavac je u obavezi da izmiri sve svoje obaveze nastale po osnovu PTT usluga, EDB-a, Infostana, poreza na imovinu. Na dan zakljucenja Kupoprodajnog ugovora, Prodavac je u obavezi da dostavi Potvrdu Infostana zakljucno sa prethodnim mesecom, Uverenje Lokalne poreske administracije nadležne opštine da je izmirio sve obaveze po osnovu poreza na imovinu, poslednji racun za struju, poslednji racun za telefon. Prodavac je takodje u obavezi da u momentu zakljucenja Kupoprodajnog ugovora preda Kupcu ključeve predmetne nekretnine ispražnjene od lica i stvari, sa standardnom opremom.Obaveza Prodavca je takode da dostavi izvod iz maticne knjige rodjenih kao i sudski overene izjave bracnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, u zavisnosti od konkretnog slucaja, kao i da izvrši dopunu dokumentacije kojom dokazuje svoje vlasništvo, ukoliko je to neophodno.
17. OBAVEZE KUPCA
Obaveza Kupca je da isplati celikupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima dogovorenim sa Prodavcem. Uobicajeno je da prilikom zakljucenja Predugovora, Kupac isplati 10%dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare, a ostatak u dogovorenom roku, transferom sa računa Kupca na račun Prodavca, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Kupac je u obavezi da plati i takse za overu Predugovora, Ugovora, odnosno, Aneksa, transfer u ovlašcenoj banci, porez na prenos apsolutnih prava kao i takse za prenos pretplatnih prava( PTT, EDB,…), kao i taksu za uknjižbu nepokretnostina svoje ime, ukoliko su za to ispunjeni uslovi.
18. PRIMOPREDAJA NEPOKRETNOSTI
Primopredaja nepokretnosti, odnosno, ulazak u posed je proces koji prolazi kroz nekoliko faza:
1) odlazak pre potpisivanja i overe Kupoprodajnog ugovora u nepokretnost, gde se vrši uvidaj da li je nepokretnost ispražnjena od lica i stvari;
2) odlazak kod nadležnog Javnog beležnika i overa Kupoprodajnog ugovora;
3) isplata kupoprodajne cene u banci;
4) dolazak u kupljenu nepokretnost i zvanična primopredaja ključeva.
Naša agencija predlaže svim svojim Kupcima da zbog licne zaštite obavezno promene unutrašnje brave. Srecno!